。您可以点击阅读第一本和第二本。第三份报告是《我国大型体育场馆运营研究报告》。本文摘自第三次报告。报告全文分为三个部分。本部分是对大型体育场馆建设、运营模式及发展趋势的分析。其他部分将陆续发布。

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大型体育场馆建设及运营模式

（一）场馆投资建设模式

按照建设主体，体育场馆建设可分为单位自行建设、企业建设和PPP模式。

图2-1 大型体育场馆投资建设模式分类

1、单位自行搭建

目前，我国现有的场馆大多是单位自建的。单位自建是指单位通过政府划拨取得土地或者使用自有土地，利用政府拨款、自筹资金、社会捐赠等资金建设体育场馆。一是以满足单位自身需要为目标，二是向社会开放。

2、企业建设代理

企业化建设是指政府有关部门通过划拨取得土地使用权，然后委托企业代为建设。建设完成后，政府将约定的建设补偿款支付给开发公司，公司将场地移交给政府。

3.PPP模式

2010年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》发布，提出鼓励民间资本投资体育用品生产，建设各类体育场馆和健身设施，从事体育用品生产。体育健身、竞赛表演等活动。与此同时，PPP模式已成为体育场馆特别是大型体育场馆建设中最流行的方式。目前PPP模式有多种细分模式，其中涉及建设的主要有BT模式、BOT模式和BOO模式。

BT（Build-）模式：是指政府有关部门以划拨形式取得土地使用权，开发公司通过招标、拍卖、挂牌获得经营性土地，然后建设体育场馆。建设完成后，将以预先商定的价格移交给政府。

BOT（Build--）模式：是指社会资本或项目公司承担新项目的设计、融资、建设、运营、维护和用户服务责任，并将项目资产及相关权利转让给其的一种项目运营方式。合同期满后政府。 。合同期限一般为20-30年。

BOO（Build-Own-）模式：BOO模式是从BOT模式演变而来的。两者的主要区别在于，BOO模式下，社会资本或项目公司拥有项目所有权，但必须在合同中载明保证公益性的约束性条款。一般不涉及项目期满移交。

（二）场馆运营模式

1、基于主体视角的体育场馆运营模式

从运营主体来看，国家体育总局将体育场馆运营模式分为独立运营、合作运营、委托运营三种模式。独立经营包括单位内部独立经营和事业单位独立经营；委托经营包括承包、租赁、委托等不同形式。第六次全国体育场馆普查数据显示，截至2013年底，我国拥有的1093个大型体育场馆中，独立经营的984个，占90.0%；合作经营大型体育场馆42个，占3.8%；委托运营的楼宇有67座，占比6.1%。

图2-2 大型体育场馆运营模式分类

（一）独立经营

自营场馆业主负责场馆的日常运营、市场开发、维护和管理，并享有场馆运营的全部收入。近年来，独立运营在管理模式上也不断创新，比如体育行政部门的法人治理模式。体育行政部门代表投资者权益，成立专门法人公司对体育场馆进行管理北京五棵松体育馆nba比赛门票，有利于招商引资、人事制度改革等，增强场馆运营活力。

（二）合作运营

合作经营模式一般是指场馆业主将场馆的全部经营管理权转让给合作方。合作方在运营过程中如需增加或减少相应设施，须由场馆方自行配置。一般来说，合作方全面负责场馆的日常运营和市场开拓，但场馆业主仍负责场馆的维护和场馆服务人员的管理。

（三）委托经营情况

根据产权主体与经营主体责、权、取得的不同，有承包经营、租赁经营、委托经营等不同的经营形式。

承包经营：在不改变场馆所有权的情况下，在一定期限内将场馆管理权移交给承包商，承包商支付承包费以实现一定的经营目标。承包商对场地享有占有、使用和收益的权利，但无权处分。在运营过程中，如果发生运营损失，除承包商承担一定的赔偿责任外，业主还承担相应的风险。

租赁经营：通过场馆业主与经营者签订合同实现场馆经营管理权的转让。承租人享有场地的占有、使用和收益权。这里的租户可以是个人、合伙企业、企业等不同形式。在租赁经营模式中，体育场馆业主不承担任何经营风险，承租人无论经营盈亏，都必须向业主支付租金。

委托经营：（委托经营与委托经营区别不明显，可归为委托经营）。在不改变体育场馆产权性质和功能定位的情况下，产权主体委托社会组织（社会团体、企业、项目公司等）进行运营。运营管理方面，受托公司应具备专业场馆运营能力，业主应向受托方支付委托运营费。

（四）PPP模式

《体育发展“十三五”规划》提出探索大型体育场馆所有权与经营权分离，为体育场馆创新运营提供了政策支持基础。由此，政府与社会资本合作的各类体育场馆运营模式不断涌现。场馆投资建设模式中除了讲解的BOT、BOO外，还有TOT、ROT等PPP模式。 PPP模式中，场馆运营主体多为项目公司，往往由政府、社会资本和政府共同出资设立。

TOT模式：转让-经营-转让（--TOT），即政府有偿将现有资产的所有权转让给社会资本或项目公司，由他们负责运营、维护和用户服务。合同到期后，移交给政府的资产及其所有权以及项目如何运营。合同期限一般为20-30年。

案例一：盘锦体育中心

盘锦体育中心位于辽宁省盘锦市大洼县最南端。该遗址南临渤海，占地面积 。体育馆（24498平方米）、网球馆（8890平方米）、商业综合体（26420平方米）等。体育中心建设过程中，形成现有资产的同时，产生了大量负债，给政府带来了巨大压力。财政。为缓解资金压力，满足体育中心发展对配套服务提出的更高要求，盘锦市人民政府拟引入社会资本参与体育中心场馆及配套设施的管理运营，借鉴先进的企业管理理念，为体育中心的运营管理注入新的活力，提高资源利用效率。

项目总投资规模5万元，所需资金拟由项目公司股东出资、向金融机构贷款或其他方式筹集。其中，通过项目公司股东出资77,555.14万元，占总投资的26.51%。由盘锦建投与交易供应商按30%:70%的比例筹集；通过金融机构贷款或其他方式解决9.1万元。占总投资的73.49%。

该项目主要以“转让-经营-移交（TOT）”模式运营。盘锦市人民政府授权市财政局、体育局通过公平、公开、公正的竞争机制遴选社会资本。政府授权盘锦建投与社会资本共同组建项目公司，形式由双方协商确定。项目公司将购买体育中心项目设施。 （包括体育场馆、网球场、游泳池、综合体及其他商业设施等），并负责上述设施的管理、维护和运营；合作经营期满后，项目公司将项目设施无偿移交给政府指定机构。

图2-3 盘锦体育中心

ROT模式：重建-运营-移交（--，ROT）是指政府在TOT模式的基础上增加改扩建内容的项目运营方式。合同期限一般为20-30年。

案例2：江苏如皋奥体中心

2015年，江苏如皋市政府启动如皋奥体中心PPP项目。该项目进入财政部PPP项目库，目前处于认定阶段。

项目投资11亿元。政府和企业将按照约定比例投资，对现有如皋市体育投资发展有限公司增加资本金投入，偿还项目工程债务，维持项目日常运营。项目运营风险和财务风险由各方按照投资额按比例分配，运营收益由各方按投资额比例分享。

签订专项经营合同，特许经营期限为15至20年。特许经营期内，项目公司有权根据消费趋势和消费结构的变化，根据场馆自身条件和体育健身市场的发展变化规律，在保持主体结构不变的情况下，对场馆进行合理布局。以及体育场的功能。和环境改造，从而摆脱政府的控制和约束，真正实现自主经营、自负盈亏，从而满足消费者的个性化需求，实现利润最大化。

图2-4 江苏如皋奥体中心

BTO模式：建设-移交-运营（Build--，BTO）是指由社会资本或社会资本与政府平台公司组建的项目公司，负责项目融资、建设、移交、运营和运营所涉及的全部工作。保养等。

2、操作内容

大型体育场馆的运营主要可分为场地租赁和衍生服务两大类业务。场地租赁主要用于体育赛事、文化娱乐活动、健身训练等占用场地；衍生服务业包括餐饮、酒店、各类零售店等配套设施以及休闲旅游。近年来大型体育场馆发展中，大多同时开展多项业务，力争形成具有多种城市功能的综合性场馆。

（一）场地租赁

场地租赁是体育场馆最基本的经营形式。场地租赁主要是指利用体育场馆进行体育比赛、训练、音乐会等娱乐活动。一些体育场馆也是职业运动队的主场，为他们提供俱乐部场地并举办主场比赛。例如，工人体育场是北京中赫国安队的主场，五棵松体育场是CBA首钢男篮和KHL昆仑红星队的主场。

为了提高场馆利用率，场馆运营商正在努力在短时间内实现多项体育赛事的场馆转换。例如，五棵松体育馆可举办篮球、羽毛球、乒乓球、手球等各种大型比赛以及各种大型文艺演出。 2016年底，它能够在8小时内从篮球场变成冰球场。另一个例子是美国的麦迪逊广场花园。看台下方设有可移动、可伸缩的座椅。篮球比赛时有19,763个座位，冰球比赛时有18,200个座位。举办其他活动时，花园的座位容量可根据活动规模和座位数量进行调整。舞台大小和其他因素可以随时调整。

结合赛事场地租赁，其他广告位的使用者可以补充体育场馆的收入。以美国麦迪逊广场花园为例，场馆内的各个空间都得到了充分的开发。通往体育场的走廊里有各种赞助商广告牌。赞助商的广告在体育场的屏幕和礼堂的电子显示屏上滚动。门票背面还有一个广告区域。

（二）衍生服务

体育场馆的衍生服务业包括餐饮、酒店、各类零售店等配套设施以及休闲旅游。随着体育场馆运营市场化、专业化发展，衍生服务业正在成为体育场馆运营的重要组成部分，甚至是体育场馆盈利的主要保障。

体育周边产品：体育场馆以主办的体育赛事和代表的职业球队为核心，开发和销售周边产品，以球队纪念品商店、会所等为代表。

体育业态补充：体育场馆内部及周边空间应与体育业态互补，形成复合业态，吸引流量和消费。目前体育场馆运营中，配套业态主要包括餐饮、住宿、购物等，这些业态聚集在体育场馆周围，需要场馆经营者进行统一规划和企业筛选。在此趋势下，专业运营公司托管成为体育场馆运营的首选方式。

（三）体育场馆运营案例 1、私营企业独立运营——美国麦迪逊广场花园（MSG）

美国麦迪逊广场花园隶属于私营麦迪逊广场花园公司，由该公司独立运营。

麦迪逊广场花园位于纽约曼哈顿第八大道与第33街的拐角处，宾夕法尼亚车站上方。麦迪逊广场始建于1879年，曾两次搬迁。现在的建筑是1968年竣工的第三代。广场花园的一至四层是麦迪逊花园剧院，共有5600个座位；从地上五层开始就是花园体育场。

花园公司背后的所有者多兰家族拥有花园及其相关财产 100% 的所有权。他们也是 NBA 纽约尼克斯队、NHL 纽约游骑兵队和 WNBA 纽约自由人队的所有者。因此，麦迪逊广场花园是这三支职业球队的主场。

(1) 场地利用

除了举办各种活动外，麦迪逊广场还可以举办音乐会、政治集会和其他数十种不同性质的活动。据统计，该体育场每年承办大型活动约320场。

花园的表面可以在各种表面之间转换，包括篮球场、网球场和冰球场。篮球场的木地板下面有一层厚厚的特殊保温层。保温层下面是约一英寸厚的人造冰面，可用于冰球赛事；保温层可以保证最上面的木质篮球地板完全不结冰。影响；举办网球比赛时，冰会融化。

花园体育场看台下设有可移动、可伸缩的座椅。篮球比赛座位19763个，冰球比赛座位18200个。举办其他活动时，花园的座位数量可根据活动规模、舞台大小等因素随时调整。 。

图2-5 麦迪逊广场花园举办的活动类型

（二）衍生服务

体育场看台下有两条环形通道，内环和外环。玩家隧道连接到内环。球员可以通过内环直接进入球员休息室、更衣室、理疗室。此外，内环还设有比赛物资储藏室、媒体休息室、裁判教练休息室以及主办方。比赛所需的工作室和其他办公室。观众入口与外环相连，大多为商业购物区，设有各类球队纪念品商店、食品店、餐厅、会所等配套内容。

比赛期间，花园为观众提供各种食品和饮料，包括炸鸡、披萨、烧烤、热狗、寿司、爆米花和各种快餐。花园球馆每个出口都有固定的销售点，场内也设有办公室。人们四处兜售食物。

2、事业单位所属企业独立运营——水立方

水立方（国家游泳中心）于2008年1月28日正式竣工，由北京国有资产经营有限公司投资建设，北京国家游泳中心有限公司全面负责运营和管理。国家游泳中心是北京2008年奥运会的主竞赛场馆，也是北京奥运会的标志性建筑之一。地处亚运村、奥运村区域，东邻CBD，西邻“中国硅谷”中关村。拥有超过50万居民的消费群体，聚集了良好的消费群体和强大的消费能力，周围有多条高速公路。 、城市快速路、主次干道等，具备地铁奥运支线方便快捷的交通条件。

(1) 场地利用

奥运会后，水立方被定位为多功能大型水上运动、休闲娱乐中心。自2008年开业以来，已接待游客超过1770万人次，占总收入的30%-35%。已举办文艺演出、国内外大型比赛等各类活动1000余场。 2013年，“水立方游泳俱乐部”成立，负责市民游泳业务的运营和群众性活动的组织。创新的游泳训练管理平台是“体育+互联网”的新模式。涵盖产品介绍、在线课程购买、自动开卡、预约班级、教练选择、高级考核、课后评分、教练指派、教练排班、课费结算、教练考核等功能。

水立方包含多个场馆，包括奥运会馆、多功能厅、水上乐园、慈善展览室、水滴剧场、南北楼等，具有体育赛事、大型演出、各类商业活动、水上游乐、会议等

2022年冬奥会期间，“水立方”将提供4条冰壶跑道。采用能够满足冰壶场地振动、颤动特殊要求的新型系统充填地面，采购国际先进的制冰设备，在不破坏原有泳池的情况下实现可转换的制冰系统。填充物改造成冰壶场地后，可再次使用。转换回池。这种快速转换通常可以在一天内完成，最快4、5小时即可完成，从而实现冰场的功能，具备冰上和水上游戏之间的切换能力，水立方将被改造变成“冰块”。

（二）衍生服务

国家游泳中心（水立方）自主研发自主品牌水立方冰川水等系列产品。产品研发、生产、销售全部由水立方完成。销售水立方特许商品，包括水立方酒、水立方手袋、水立方衬衫、手表、钥匙扣、打火机等。

场馆可出租面积已达95%，基本饱和。目前拥有肯德基、老北京炒面等餐厅，浩沙泳装专营店、特许商品店等销售店北京五棵松体育馆nba比赛门票，以及盈智脊柱健身中心。

3、委托运营——北京工人体育场

工人体育场由中华全国总工会投资建设。它是北京最大的综合体育场馆之一，占地35公顷，建筑面积8万多平方米，座位6.3万多个。工人体育场建于1961年，建筑面积约4万平方米，座位11000多个。除体育场、体育馆外，工体综合楼还设有游泳池。场馆管理单位为北京市职工体育服务中心，是北京市总工会所属的大型综合性体育机构。目前由北京iRENA体育之窗运营，iRENA上线。体育之窗与北京工人体育场之间是委托经营关系。

(1) 场地利用

厂体育场主要用于举办体育赛事和演艺活动，是北京最著名的文化体育活动中心。 2008年夏季奥运会期间，工人体育场被用作足球比赛场地，工人体育场被用作拳击比赛场地。目前，工人体育场是国安足球队的主场。工人体育场每场比赛平均吸引4万名现场观众，超过英超联赛现场观众的平均规模。在演艺活动方面，工体每年举办10余场大型音乐会和新片发布会。看台下方空间设有活动座椅，可根据不同活动增加。

（二）衍生服务

工体看台下空间设有国安足球俱乐部、中超体育俱乐部、北京工人体育荣誉馆等。工体一层外围空间改造为外向式出租空间以方便商业活动。首层出租率达到100%。引进各类商户，包括二手奢侈品店新蕾品牌交易站、滑雪用品销售中心、美容品牌LS房、英国摩根汽车旗舰店、体育之窗经营的A.Hotel四星级酒店等。

“北京工体”位于北京东部，距北京二环、三环路东西1公里北京五棵松体育馆nba比赛门票，地处国贸、朝外、燕莎、东环四大商务区之间，距北京中央商务区（ CBD）。距离仅500米。工体周边社区成熟，人流量大。这里有大量的高档住宅和商业商业设施。同时，工体周边还遍布各国驻华使馆、贸易公司和办事处。 2004年以后，装修豪华、娱乐功能齐全的大型酒吧开始聚集在工体，如MIX、VICS、、MGM等；如今，工体iRENA已成为北京领先的时尚消费区。

4、BOT模式——五棵松文体中心

五棵松文体中心位于北京西四环五棵松桥东北角，毗邻地铁一号线五棵松站。隶属海淀区，由五棵松体育馆、汇源空间（原M空间）组成）、HI-PARK篮球 由公园、Hi-（原五棵松文化体育广场）、Hi-up组成。各部分的功能是互补的。未来还将增设冰雪大世界（Hi-ICE）板块。作为北京奥运会12个新建场馆之一，由中标者华熙国际投资集团（以下简称“华熙国际”）投资建设。作为回报，赛后国家授予该公司30年的“特许经营权”，由华西国际文化体育发展有限公司作为运营商，采用BOT模式。

五棵松体育馆是五棵松文化体育中心重点建设项目。建筑规模6.3万平方米，可容纳观众约1.8万人。拥有47个VIP包厢、10个中西餐饮销售点、1个VIP专区。享受酒吧，这里是 2008 年奥运会篮球比赛的主场地。奥运会结束后，华熙国际斥资数亿按照世界顶级演唱会场馆标准进行改造，使其成为适合举办篮球、羽毛球、乒乓球、手球等大型体育比赛的综合场馆，以及音乐会和其他娱乐活动。 2016年，KHL冰球联赛落户五棵松，8小时从篮球场变身冰球场。五棵松体育场现为CBA首钢男篮和KHL昆仑鸿星队的主场。这里将成为2022年冬奥会的冰球比赛场地。

五棵松文体中心除五棵松体育馆外，还有其他四个功能空间：

汇源空间（原M空间）是五棵松体育馆的训练馆。从小型商演、粉丝见面会、企业庆典、新品发布会、会议宴会，到体育活动、时尚秀场等，湖南卫视、江苏卫视都曾录制过《中国最强音》、《全能》等节目。星球大战”在这里。

Hi-，占地7万多平方米，这里有亚洲最大的四季冰场——五棵松冰上世界运动公园，还有飞鸽复古赛事、僵尸来袭等时尚有趣的活动。

HI-PARK篮球公园，总面积约15200平方米，是一座大众篮球主题公园。公园内有11个全场、1个半场空中吊笼、可容纳500人的主题餐厅以及舒适现代化的淋浴设施。于2014年正式向公众开放。

Hi-up是五棵松体育场集团的配套设施。为商业建筑，预计拥有41家餐饮场所、14家文化体验场所、13家酒吧夜店KTV、22家设计师专卖店、20家配套服务场所。企业入驻。

大型体育场馆建设与运营发展趋势

（一）我国大型体育场馆建设和运营机制亟待改革

我国体育场馆行业处于整体亏损状态。虽然我国体育场馆产业产值、增加值快速增长，引领体育产业发展，但我国大型体育场馆大多是体制内运营。存在常见的问题，例如过时的操作机制和单一业务模型，导致大型运动场所的闲置率很高。当前行业总体损失的情况。

国家显然支持新体育场所的发展。国家政策文件显然支持新的体育空间，例如城市体育综合大楼和体育城镇，延长服务链，并为具有丰富功能的体育主题服务实体建立场地设施，完整的支持设施和强大的运营能力。加强体育场地与旅游业，商业娱乐和其他行业的融合并在体育场地促进多样化的商业运营已成为实现该行业可持续发展的唯一途径。

（2）PPP模型将来将成为大型运动场所的建设和运营的主流模型。

国家显然鼓励并具有良好的政策环境。 2010年发表的“国务院对鼓励和指导健康投资的健康发展的几种意见”清楚地表明，应鼓励私人资本投资于体育用品的生产，建立各种体育场所和健身设施，并参与体育健身，比赛表演和其他活动。从那以后，财政部，国家发展与改革委员会以及地方政府不断提出新的政策和法规，以鼓励PPP项目并标准化项目流程。

PPP模型开设了专业的场地运营公司，以进入国有体育场地运营领域。政府大力促进了PPP模型在基础设施，文化和体育领域的应用。 PPP模型很好地支持了体育场地的所有权和运营权的分离，同时减轻了政府在建设大型运动场所的融资问题。

（3）小组连锁运营和多企业运营是未来的发展趋势

集团连锁运营将成为一种趋势。从全球角度来看，场地运营的发展趋势将由政府直接管理，过渡到基于市场的独立管理，然后过渡到专业的独立托管，并最终实现基于团体的大规模管理。国际经验表明，当场地运营模型发展到一个成熟的阶段时，大多数人都采用小组托管模型，而政府基本上会退出操作和管理功能。目前，Huaxi和窗口已经开始促进团队管理，形成了一个完整的体育场地业务模型，可用于参考和移植，并以低成本促进该模型。

多企业操作是不可避免的选择。根据体育赛事的运作，体育场的空间越来越集中于餐饮，购物，休闲和娱乐以及其他业务格式的整合，使用多种业务格式为人们形成复合吸引力并增强区域消费能力。

 

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